Dicas Concretas:  Tipos de Contrato mais Comuns em Reformas

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Quem trabalha com execução de reformas sabe: tão importante quanto um bom projeto e uma boa equipe, é o tipo de contrato que rege aquela obra. Ele define responsabilidades, expectativas, riscos e, principalmente, a relação entre engenheiro e cliente ao longo de todo o processo.

Ao longo da minha trajetória, já trabalhei com diferentes formatos de contrato, ouvi muitos relatos de colegas de profissão e também vivi experiências próximas como “o outro lado da história”, amigos que contrataram reformas e passaram por situações bem delicadas. Hoje, quero compartilhar aqui os três modelos mais comuns que vejo no mercado, com uma visão prática e realista, baseada na vivência de obra.

De forma geral, costumo dividir esses modelos em três formatos: Preço Global, Administração por Percentual e Administração Fixa, que é o modelo que pratico atualmente.

Preço Global:

O nome já diz tudo: no contrato por Preço Global, o valor engloba absolutamente tudo. O engenheiro faz um orçamento completo da obra e fecha um preço único para entregar a reforma pronta.

Eu já trabalhei dessa forma por muitos anos, mas hoje não recomendo, principalmente quando falamos de reformas. O primeiro ponto é o risco de prejuízo. Reforma, diferente de obra nova, envolve muitas incertezas. Sempre existem surpresas e imprevistos, afinal, só descobrimos muita coisa quando começamos a quebrar e executar. Para se proteger, quem trabalha com esse modelo acaba incluindo um fator de risco no valor final.

E aí surge o segundo problema: a obra pode acabar ficando bem mais cara do que realmente precisaria. O cliente paga por um risco que, muitas vezes, nem chega a acontecer.

O terceiro ponto é o desgaste na relação. Se, durante a obra, o cliente pede algo a mais ou diferente do que estava contratado, é necessário cobrar aditivo. Dependendo da frequência, isso começa a gerar desconforto e ruídos na comunicação.

Além disso, existe o risco de aumentos inesperados. Durante a pandemia, por exemplo, tivemos reajustes exorbitantes nos materiais. Em contratos globais em andamento, o prejuízo foi quase certo para quem estava executando.

 

 

Administração por Percentual:

Nesse modelo, o engenheiro cobra um percentual sobre o custo total da obra. Para quem executa, é um formato mais seguro. Para quem contrata, nem sempre.

Imagine a seguinte situação: a cada material que o cliente escolhe, ele já sabe que, além do valor daquele item, ainda haverá um percentual de administração em cima. Isso começa a pesar nas decisões. É muito comum ouvir pensamentos como: “Vou escolher esse porcelanato de 100 reais o metro quadrado mesmo, porque se eu escolher o de 300, a administração vai ficar muito mais cara.”

Outro ponto delicado é o conflito de interesses. Quem faz os orçamentos da obra se beneficia financeiramente se ela ficar mais cara. Mesmo que o profissional seja ético, isso pode gerar desconfiança. Já tive um amigo que passou a fazer todos os orçamentos por fora para conferir se o engenheiro estava sendo honesto. Imagina contratar alguém para ter tranquilidade e acabar tendo o trabalho dobrado porque não confia? Não dá, né?

Administração Fixa:

Por fim, o modelo que pratico há alguns anos e que defendo muito, inclusive recomendando sempre aos nossos mentorados. Para mim, é o formato mais justo e seguro para todas as partes.

Funciona assim: avaliamos os projetos e o escopo da obra, analisamos o trabalho que teremos para administrar aquele processo, o prazo, a distância, os horários de acompanhamento e todas as variáveis envolvidas. A partir disso, apresentamos ao cliente um valor fixo para a gestão completa da obra.

Esse valor é pago em parcelas, conforme definido em contrato. Todos os orçamentos, contratações e decisões passam por nós, mas os custos da obra são pagos diretamente pelo cliente. É fundamental que esse formato seja muito bem-organizado para não gerar confusão ou trabalho excessivo para quem contrata.

Hoje, temos um sistema estruturado de gestão física e financeira da obra, onde o cliente consegue acompanhar tudo e realizar os pagamentos de forma mais simples e transparente.

A principal desvantagem desse modelo é a insegurança inicial do cliente, com medo de gastar mais do que o previsto. Por isso, é essencial fazer um orçamento inicial o mais próximo possível da realidade, que sirva como base. E isso vem com experiência: quanto mais obras executamos, melhor ficamos nessa estimativa.

Também é muito importante deixar claro para o cliente que, nesse formato, ele não paga nada além do justo. O valor e o lucro do engenheiro estão ali, definidos e transparentes. Assim, o maior interesse de quem administra é manter os custos dentro do previsto, garantindo a satisfação do cliente com a obra e com o profissional.

Se você trabalha com reformas ou tem interesse em entrar nessa área, vale analisar com cuidado cada formato de contrato e entender qual faz mais sentido para você. O mais importante é conhecer bem as vantagens e desvantagens de cada modelo e se preparar para minimizar os pontos críticos, garantindo uma relação saudável e transparente com o cliente do início ao fim da obra.

Sabrina Schmidt – Engenheira Civil e sócia da Armón Engenharia.

 

Os 3 maiores problemas que podem inviabilizar uma reforma

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Recebemos com frequência projetos lindos no papel, mas que, ao chegarem para execução, revelam uma série de limitações práticas. Eu sempre digo que papel aceita tudo, mas a obra não. Por isso, é essencial que arquitetos e designers que ainda não têm vivência em execução busquem entender as limitações do canteiro e as implicações reais das soluções projetadas.

Quando um projeto é aprovado e o cliente está animado com o que foi proposto, não há nada pior do que, só na hora da execução, descobrir que aquela solução não é viável. A frustração é enorme, e totalmente evitável com mais diálogo entre projeto e obra.

Mas vamos ao que interessa, os três problemas que mais encontramos nas reformas e que, dependendo do caso, podem até inviabilizar a execução:

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1. Deslocamento de vaso sanitário.

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Esse é o campeão dos problemas. Muitos projetos preveem mudanças no layout do banheiro sem considerar que o vaso sanitário não pode simplesmente ser “mudado de lugar”. Para deslocar esse ponto, muitas vezes é necessário abrir o forro de gesso do vizinho de baixo e refazer a tubulação, o que é um transtorno enorme e, em muitos casos, inaceitável para o cliente.

Em prédios mais antigos, onde há enchimento na laje dos banheiros, o deslocamento pode ser possível sem interferir no vizinho, desde que o novo ponto esteja dentro da antiga área molhada. Se o projeto pedir um vaso em um local sem enchimento, aí não tem solução fácil. Em alguns casos, a alternativa é criar um degrau no piso, elevando o nível para permitir a inclinação necessária da tubulação. Mas tudo isso precisa ser avaliado com antecedência, pois além de ser necessário conferir a viabilidade dessa solução, algumas pessoas não estão dispostas a ter um degrau para entrar no seu banheiro.

 

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2. Demolições não permitidas.

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Outro erro comum é prever a demolição de paredes sem verificar previamente a estrutura do imóvel. Em apartamentos sem projeto estrutural disponível, só descobrimos no local se a parede é estrutural, se tem uma viga embutida ou mesmo um pilar disfarçado.

Quando isso acontece, o projeto precisa ser revisado, e o sonho do cliente pode ir por água abaixo. Em alguns casos é possível contornar com reforço estrutural, desde que haja envolvimento de um engenheiro calculista. Mas pilares e vigas de edifícios, por exemplo, dificilmente permitem alterações. Por isso, é indispensável que o projetista leve um engenheiro para vistoriar o local antes mesmo de conceber o projeto, principalmente em imóveis antigos ou sem documentação completa.

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3. Capacidade elétrica insuficiente.

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Esse é um clássico em imóveis antigos. Hoje em dia, temos uma demanda elétrica muito maior do que há décadas. Equipamentos como forno elétrico, cooktop de indução, micro-ondas, ar-condicionado, air fryer e chuveiros potentes exigem uma capacidade elétrica que muitas construções antigas simplesmente não têm.

A solução é abrir um processo de aumento de carga junto à concessionária, no nosso caso, a Cemig. Mas esse processo é demorado, burocrático e tem um custo significativo. Em apartamentos, o problema é ainda mais grave: o aumento de carga precisa ser feito para todo o prédio, o que exige aprovação em assembleia, adequações no padrão coletivo e pode gerar um custo altíssimo, tornando a reforma inviável.

Esses são os três maiores vilões que vemos no dia a dia da execução. E todos eles poderiam ser evitados ou, pelo menos, previstos com antecedência, se o projeto fosse pensado em diálogo com quem executa. A obra não é um lugar de improviso. Quanto mais afinados estiverem o projetista e o executor, melhor para todo mundo, principalmente para o cliente.